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前沿拓展：

| PART 1 |

終于還是離開了那個稱為母校的地方,在這個絢麗多姿的季節。

哲人說:花兒在開放的時候是自由自在的,不能承受太多的沉醉。很多時刻,很多人,很多事,很多命中與你有緣的人、事、物、景,也會像風一樣,不是你能把握住的。

城西文教區離西湖景區和省、市政府較近的地緣優勢及校園生活的眷戀，成為高知人群揮之不去的情節。

由此，80年代90年代末文一文二路圍合的區域，大批高校的落地，杭州開始形成文教區獨有的一種地域歸屬感，更多的人對這里產生了依附感，區域內一批青春活力的高知人群和高凈值人群沉淀下來。

綠城、南都等一批奠定杭州樓市品質地位的開發商開始崛起，高端房產開始源起，杭州品質之城也在此時開始暫露頭角。

二十年一個輪回，2008年前后，杭州高校紛紛開啟搬遷潮。杭州城西傳統豪宅區，在下沙、濱江、小和山高校分流生后，高端人群開始由城西流出，并在找尋下一個承繼點，人群開始追逐城市新的中心，錢江新城。

▲文教區高校紀念墻

這是杭州西湖時代轉換為錢塘江時代的開始，也是錢江新城1.0時代的啟幕。

學校的搬遷騰挪出大片的優質住宅用地，迅速的蛻變為住宅項目，銀馬公寓、梧桐公寓、御西湖、杭州公館相繼出世，成為高知、高凈值的時代階層追逐對象。

但在這之后，城西開始長達兩年的沉寂。

直到去年11月黃龍云起的出現，新房斷供2年的城西文教區終于有了期盼。

| PART 2 |

2019年最后一天，古翠藍庭拿到了預售證。城西文教區的選擇又多了一個。

那么，濱江品牌和古翠藍庭的品質是否能終結城西文教情節呢？是不是能夠擔負起城西復興的重任呢？我們看了項目再說：

古翠藍庭位于古翠路余杭塘河東南側，北隔余杭塘河與申花、慶隆板塊相鄰。周邊街巷林立，西、南方位被老小區翠苑三區、翠苑逸景灣包圍，現代時尚城市感覺缺乏，但煙火氣十足，隱逸感到不錯。

▲古翠藍庭位置示意

約800米商業綜合體配套有鉑瀾大象城、文一路物美，再遠點申花城西銀泰城、大悅城都在1.5公里范圍，配套還是能夠近享。

教育配套大概率是公辦翠苑二小，翠苑中學，學區確實不是優勢。

南面文一路隧道入口就在500米處，北有余杭塘河，快速路網成形。地鐵10號線翠柏路站離古翠藍庭也就800米左右，杭州地鐵時代的紅利也是完全可以享受得到。

產品設計又是武林壹號、江南里等豪宅設計師gad蔣愈擔綱，高級灰鋁板+玻璃立面組合是濱江新一代產品的主流。

▲古翠藍庭洋房效果圖

精裝上地暖、新風、中央空調、客餐廳大理石地面，主衛TOTO智能馬桶，全屋墻紙，愛馬仕、法式、卡地亞三種風格精裝風格，基本滿足高端人群的需求。

▲古翠藍庭樣板房實景

小區內泳池配套又是一個加分項。

| PART 3 |

考慮城西文教區的客戶肯定會考慮錢江世紀城、錢江新城和申花，

錢江世紀城更多的是看杭州的未來，錢江新城是看現在，申花看的是城市生活配套，城西文教區是看當下的煙火氣和情懷。

選擇上與城西文教區最直接的板塊是申花。申花板塊其實是老城西的外溢板塊，城西綜合體和生活服務類配套完善，在申花南相繼有民辦錦繡中學，育才民辦公辦小學、初中落地，教育短板逐漸配齊。

▲大悅城實景

申花在慧園、錦繡之城、沁園等綠城、濱江品質樓盤的相繼出世后，坐實了城西豪宅區的稱呼。

目前在售九龍倉天璽、天薈兩兄弟規劃為洋房和高層產品，高層5.4萬均價，天薈最小面積119㎡套均642萬，洋房直接突破880萬，搖號中簽率都在76%左右。

古翠隱秀純高層產品，起步125㎡，均價5.4萬，套均也來到了675萬。

養云靜舍也在上市前的路上，板塊供應量高于需求，高端人群需求急迫感又不強烈，銷售速度放緩。

而城西文教區也同樣面臨這樣的局面，黃龍云起高層均價5.8萬，套均破800萬，比古翠藍庭5.6萬略高，洋房因為是7層，加上1.2系數突破6.8萬，139方套均就953萬+。

古翠藍庭戶型面積合理，高層116㎡套均649萬，起步621萬。洋房同樣120㎡起步，總價616萬起，門檻同樣較低。

還是那句話，搖不搖古翠藍庭第一看的是是否有城西情節，有就去搖吧。

第二是跟著濱江買房子還是有保證的，古翠藍庭是濱江在城西唯一的品質盤，品牌溢價能力和保值升值潛力還是在的。

第三古翠藍庭戶型設計緊湊合理，套均總價有效降低，買入門檻低。

第四，限價時代短期應該沒有價格紅利，短期應該沒有上漲的可能，自住和長期持有沒問題，最后就是有成熟的配套和完善的交通。

以下是古翠藍庭的選房指南，希望能給到直觀、有用的選房參考。

古翠藍庭選房指南

| PART 1 |

搖號信息

▲古翠藍庭鳥瞰效果圖

搖號房源：131套

主力戶型：高層約116、128、139方，8層洋房約120、125方

無房戶傾斜比例：15%

均價：高層56000元/㎡，洋房6160062600元/㎡

車位價格：約49萬/個

驗資門檻：存款證明100萬元

| PART 2 |

規劃配套

▲古翠藍庭區位示意圖

定價情況 →

開發商：杭州京江房地產開發有限公司

拿地時間：2019年1月29日

拿地樓面價：36100元/㎡

首開均價：5600062600元/㎡

報名時間：2020年1月3日2020年1月7日18時

| 周邊二手房售價 |

2019年11月龍湖唐寧ONE高層精裝139.77㎡，成交均價54376元/㎡

2019年9月金色蘭庭高層精裝88.58㎡，成交均價56447元/㎡

產品介紹 →

項目體量：約95474㎡

項目規劃：高層精裝

交房時間：預計2022年年底

戶型：高層約116、128、139㎡，洋房約120、125㎡，頂躍178、179㎡

物業：濱江物業

物業費：約5.9元/㎡含能耗

車位配比：高于1：1.2

梯戶關系：1梯2戶,2梯3戶

容積率：2.7

綠化率：約30%

配套介紹 →

| 周邊城市界面 |

東：規劃道路

南：規劃道路

西：古翠路

北：余杭塘河

| 公交交通 |

翠苑三區公交車站10路、 63路、92路、145路、203路、1218路等

| 軌道交通 |

地鐵10號線翠柏路站約800米

| 周邊商業購物娛樂配套 |

鉑瀾大象城直線距離約0.9km

城西銀泰城直線距離約1.2km

大悅城直線距離約1.3km

| 周邊學校 |

翠苑二小

翠苑中學

| PART 3 |

戶型介紹

▲高層約11方戶型圖

高層約116方三房兩衛中間套→

優點：

①三開間、兩室朝南全明，南向6.8米客廳次臥雙通陽臺，主臥飄窗設計

②主臥走入式衣柜、衛生間套房軸線設計

③客餐廳一體，配貼心儲藏室

④U形廚房動線合理

缺點：

兒童房通風井采光

▲高層約128方戶型圖

高層約128方四房兩衛邊套→

優點：

①兩房朝南，南面一陽臺，一飄窗，邊套戶型，三面采光

②客餐廳一體，濱江標志性餐客廳大飄窗，空間闊綽

③四房兩衛功能性強

④主臥帶飄窗、衛生間、走入式衣柜套房設計，兼具功能及私密

⑤廚房U型設計，動線合理，利用空間高

⑥北書房帶飄窗

缺點：

書房略小

▲高層約138方戶型圖

高層約138方四房兩衛邊套→

優點：

①四房兩衛四葉草戶型設計，功能性強

②邊套戶型，三面采光，生活、觀景雙陽臺設計，南面一陽臺，一飄窗，邊側約6.6米開間大陽臺

③客餐廳一體，與邊側陽臺形成闊綽空間

④主臥帶衛生間、走入式衣柜套房設計，兼具功能及私密

⑤廚房U型設計，動線合理，利用空間高

缺點：

書房略小

▲洋房約120方戶型圖

洋房約120方四房兩衛中間套→

優點：

①四房兩衛四葉草戶型，功能性強

②三開間兩房朝南，約6.6米客廳、次臥雙通陽臺

③入戶預留儲物柜空間，儀式感和功能性強

④主臥帶衛生間套房設計，兼具功能及私密

⑤客餐廳一體，中軸布置，空間闊綽

⑥廚房U型設計，動線合理，利用空間高

缺點：

無明顯缺點

▲洋房約125方戶型圖

洋房約125方四房兩衛邊套→

優點：

①三房朝南，南面一生活陽臺，兩飄窗，邊套戶型，三面采光

②入戶預留儲物柜空間，儀式感和功能性強

③四房兩衛功能性強

④主臥帶衛生間套房設計，兼具功能及私密

⑤客餐廳一體，連接約6.6米側向觀景陽臺，空間闊綽

⑥廚房U型設計，動線合理，利用空間高

缺點：

主衛暗衛

▲洋房約179方躍層戶型圖

洋房頂躍約179方五房兩衛中間套→

優點：

①類似125戶型加一層主臥套房空間，形成兩層躍式空間。

②四房朝南，南面一生活陽臺，兩飄窗，三面采光入戶預留儲物柜空間

③五房兩衛功能性強

④主臥帶衛生間、走入式衣柜、浴缸套房整層設計，兼具功能及私密

⑤客餐廳一體，連接約6.6米側向觀景陽臺，空間闊綽

⑥廚房U型設計，動線合理，利用空間高

缺點：

樓梯占用一衛生間位置，樓下衛生間僅一個偏少

▲洋房約178方躍層戶型圖

洋房頂躍約178方六房三衛中間套→

優點：

①類似120戶型加一層主臥套房空間，形成兩層躍式空間。

②五開間、四房朝南，約6.6米客廳、次臥雙通陽臺

③五房兩衛功能性強，入戶預留儲物柜空間

④雙主臥設計，二樓主臥帶衛生間、走入式衣柜、浴缸套房及活動室整層設計，兼具功能及私密

⑤客餐廳一體，連接約6.6米側向觀景陽臺，空間闊綽

⑥廚房U型設計，動線合理，利用空間高

缺點：

餐廳自然采光不足

| PART 4 |

一房一價&噪聲測評

噪聲測評：

一房一價：

| PART 5 |

選房建議&選房邏輯

▲古翠藍庭高層效果圖

選房建議：

高層約116、128、139方選房建議 →

考慮因素：

所處位置、采光因素、噪聲因素、價格因素

本次房源全部為6房源，116方中間套，128方西邊套、139方東邊套

選房建議：

第一選擇1124樓

第二選擇810樓

第三選擇57樓

第四選擇25樓

第五選擇34樓

洋房約120、125方選房建議 →

考慮因素：

所處位置、采光因素、噪聲因素、價格因素

本次房源全部為1房源，120方中間套，125方東西邊套

▲古翠藍庭與小學關系示意

選房建議：

第一選擇125方東邊套01室，27樓，

第二選擇125方西邊套02室27樓

第三選擇1單元02室，2單元，120方27樓

第四選擇3單元120方27樓

第五選擇125方西邊套2樓

第六選擇1樓西邊套125方，而后由東向西依次選擇120方

洋房約178、179方躍層選房建議 →

考慮因素：

所處位置、采光因素、噪聲因素、價格因素、露臺面積

本次房源全部為1房源，178方中間套，179方東西邊套

178方為中間套南向客廳，1層南向陽臺

179方為邊套南北向豎廳，1層南向生活陽臺，東西邊側陽臺

喜歡客餐廳陽光更好，喜歡房間多的可以選擇178方

喜歡主臥空間大，露臺南向更大的可以選擇179方

END

文/漁舟 編輯/漁舟

拓展知識：